Das Abnahme- bzw. Übergabeprotokoll
im Wohnraummietverhältnis
(SJ)
Um den Zustand zu Beginn und bei Ende des Mietverhältnisses festzuhalten,
werden oft Abnahme- bzw. Übergabeprotokolle gefertigt. Teilweise
verlangen Gerichte auch die Vorlage der Protokolle, sofern der Vermieter
Schadensersatzansprüche gegenüber dem Mieter geltend macht.
Die Fertigung und Unterzeichnung der Protokolle werden daher dringend
empfohlen.
Dies zeigt auch folgender Fall:
Eine Mieterin zahlte Teile der Miete nicht. Sie gab diverse Mietmängel
wie Schimmelbildung und einen Wassereintritt durch das Dach als Begründung
an. Nach Ansicht der Mieterin brachten auch die Maßnahmen der Vermieter
keinen Erfolg, die Mieterin minderte weiter. Nachdem die erforderliche
Höhe erreicht war, kündigten die Vermieter außerordentlich
fristlos, hilfsweise fristgerecht. Die Mieterin zog nicht aus. Die Vermieter
erhoben daraufhin Räumungs- und Zahlungsklage. Im Laufe des Gerichtsverfahrens
gab die Mieterin die Wohnung zurück. Bei Übergabe unterschrieben
die Parteien ein Übergabeprotokoll, nach welchem die Wohnung keinerlei
Mängel aufwies. Das Gericht musste nun noch über die streitige
Zahlungsforderung entscheiden. Mit Urteil vom 11.04.2025, Az.: 32 C 37/24,
verurteilte das Amtsgericht Hanau die Mieterin zur Zahlung. Ihr stand
wegen vermeintlicher Schimmelbildung bzw. Wassereintritt durch das Dach
kein Recht zur Mietminderung zu. Dies bestätige insbesondere das
Rückgabeprotokoll. Dieses „umfasst in seiner Wirkung alle Zustände,
mit Ausnahme derjenigen, mit denen die Parteien bei Unterzeichnung grundsätzlich
nicht rechnen konnten (z. B. versteckte Mängel). Der Sinn und Zweck
eines Über- oder auch Rückgabeprotokolls, für dessen Erstellung
keine Rechtspflicht existiert oder vertraglich vereinbart worden ist,
besteht gerade darin, Unklarheiten und ggf. eine spätere Beweisaufnahme
zu vermeiden, weil eine der beiden Parteien später nicht etwas anderes
behaupten kann, als das, was sie zuvor mit ihrer Unterschrift bestätigt
hat. Mit anderslautenden Einwänden sind die Parteien daher –
beide – ausgeschlossen (unter Verweis auf BGH, 10.11.1982, Az.:
VIII ZR 252/81).“ Mit anderen Worten: Die Mieterin hat sich durch
ihre Unterschrift unter dem Übergabeprotokoll zu ihrem eigenen Vortrag
in Widerspruch gesetzt, da die Mangelfreiheit bestätigt wurde.
Aber Achtung:
Der Inhalt eines von beiden Parteien unterschriebenen Abnahme- bzw. Übergabeprotokolls
bindet auch beide Parteien. Die konkrete rechtliche Einschätzung
ist strittig. Erkennt jedoch der Vermieter in einem Übergabeprotokoll
an, die Wohnung vertragsgerecht und mangelfrei zurückerhalten zu
haben, gibt er nach überwiegender Meinung gleichzeitig ein so genanntes
negatives Schuldeingeständnis im Sinne von § 397 Abs. 2 BGB
ab. Grundsätzlich kann der Vermieter in diesem Fall nur die im Protokoll
festgehaltenen Mängel zur Grundlage seiner Forderungen gegenüber
dem Mieter machen. Anderes kann in Ausnamefällen bei versteckten
Mängeln gelten.
© Sabine Jung
News/Presse
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