Richtiges Lüftungsverhalten bei Austausch der Fenster

(SJ) Schimmel und Feuchtigkeit in der Mietwohnung sind die häufigsten und streitbarsten Themen in der Beraterpraxis. Der Mieter behauptet als Ursache einen dem Vermieter zurechenbaren Baumangel, der Vermieter ein falsches Heizungs- und Lüftungsverhalten des Mieters. Ausgangspunkt zur Klärung ist die Rechtsprechung des BGH zur Beweislastverteilung zwischen Mieter und Vermieter. Insbesondere in der Entscheidung vom 01.06.2016 (Az.: VIII ZR 266/14) hat der BGH festgestellt, dass bei streitiger Ursache der Schimmelbildung zunächst der Vermieter die Beweislast dafür trägt, dass die Ursache aus dem Verantwortungs- und Obhutsbereich des Mieters stammt und nicht aus seinem eigenen (sogenannte Sphärentheorie). Erst wenn der Vermieter diesen Nachweis erbracht hat, muss sich der Mieter von einem Verschulden entlasten (BGH a.a.O.). Der Mieter muss also zunächst nur Feuchtigkeit bzw. Schimmel als Mietmangel anzeigen. Sodann muss der Vermieter prüfen und nachweisen, dass er nicht aus seinem Bereich stammt, also nicht durch einen Baumangel herbeigeführt wurde. Empfohlen wird diese Prüfung durch eine sachverständige Person. Ob das entsprechende Gutachten die Ursache eindeutig klären kann, ist einzelfallabhängig, in jedem Fall jedoch mit Kosten verbunden.

Insbesondere ein fehlerhaftes Lüften ist dem Mieter schwer nachzuweisen. Lange Zeit wurde angenommen, dass der Mieter 3- bis 4-mal täglich querlüften müsse. Mit Urteil vom 05.12.2018 (Az.: VIII ZR 271/17) hat der BGH einer generellen Bewertung der Zumutbarkeit des Lüftungsverhaltens jedoch eine Absage erteilt. „Welche Beheizung und Lüftung einer Wohnung dem Mieter zumutbar ist, kann nicht abstrakt-generell und unabhängig insbesondere von dem Alter und der Ausstattung des Gebäudes sowie dem Nutzungsverhalten des Mieters, sondern nur unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bestimmt werden.“ In besagter Entscheidung hatte der Sachverständige ausgeführt, dass „ein täglich zweimaliges Stoßlüften mit einer Dauer von jeweils 13 bis 17 Minuten, ein dreimaliges Stoßlüften von jeweils 10 Minuten oder ein dreimaliges Querlüften von jeweils 3 Minuten ausreiche, um eine Schimmelpilzbildung zu vermeiden.“ Dies sei, so der BGH, dem Mieter auch zumutbar. Insbesondere sei es allgemein üblich, nach mit besonderer Feuchtigkeit einhergehender Maßnahmen, wie etwa Kochen oder Duschen, die betroffenen Räume sogleich zu lüften.

Dennoch bleibt die Frage, ob der Vermieter den Mieter auf ein bestimmtes Heizungs- und Lüftungsverhalten hinweisen muss. Dies einmal mehr, wenn im laufenden Mietverhältnis die Bedingungen verändert werden, wie etwa bei einem Fenstertausch.

Hierzu hat sich das Landgericht Landshut in seinem Urteil vom 08.01.2025, Az.: 15 S 339/23, auseinandergesetzt. Was war geschehen:

Die Mieterin war seit 1991 Mieterin einer im Jahr 1970 errichteten Wohnung. Die Mieterin musste aufgrund undichter Fenster lediglich Feuchtigkeitsspitzen, wie etwa Duschen, durch Lüften beseitigen. Im Jahr 2001 ließ die Vermieterin neue Fenster einbauen. Ab dem Jahr 2010 kam es in der Wohnung zu Schimmelbildung. Die Vermieterin prüfte und bat die Mieterin, die Luftfeuchtigkeit in der Wohnung zu reduzieren, insbesondere durch „vermehrtes, richtiges Lüften“. Im Jahr 2019 trat erneut Schimmel auf. Vor Gericht verlangte die Mieterin nun von der Vermieterin die Beseitigung des Schimmels sowie die Feststellung zur Höhe einer Mietminderung. Das Landgericht Landshut wies die Klage ab. Es führte aus:

„Eine schuldhafte Schimmelverursachung durch den Mieter kommt nur bei unzureichendem Heiz- und Lüftungsverhalten in Betracht, da der Mieter nur diese Parameter beeinflussen kann. Der Mieter muss allerdings grundsätzlich nicht wissen, in welchem Maß er heizen und lüften muss, um Schimmelbildung zu vermeiden. Das Verständnis von den komplexen Zusammenhängen von Schimmelentstehung – Temperatur, Luftfeuchtigkeit, Gebäudezustand und Nutzungsverhalten – kann von einem Mieter nicht verlangt werden. Sofern der Vermieter kein an die konkrete Nutzung angepasstes Lüftungskonzept zur Verfügung stellt, schuldet der Mieter im Rahmen seiner Obhutspflicht nur das, was im Rahmen der Verkehrssitte allgemein üblich ist. Heizt und lüftet der Mieter entsprechend der Verkehrssitte, trifft ihn an der Schimmelbildung kein Verschulden.“

Hier bestand nun die Besonderheit, dass sich der Zustand der Wohnung durch den Einbau der Fenster während des Mietverhältnisses verändert hatte. War zuvor aufgrund undichter Fenster praktisch nie zu lüften, musste dies nun wiederum erfolgen. In diesem Fall, so das Landgericht, reichte der einfache Hinweis auf ein „vermehrtes, richtiges“ und damit typisches Lüftungsverhalten aus. Ein Lüftungskonzept musste seitens der Vermieterin nicht erstellt werden.

Zusammenfassung:
Erteilt der Vermieter bei Mietbeginn oder bei Veränderung der Mietsache keine Hinweise zum richtigen Heizen und Lüften, muss der Mieter gemäß der Verkehrssitte handeln. Lüftet und heizt er nach der Verkehrssitte, trifft den Mieter kein Verschulden, wenn Schimmel entsteht. Verändern sich die Verhältnisse oder erfordert das Mietobjekt ein Mehr an Heizung und Lüftung als es der Verkehrssitte entspricht, ist die Schimmelverursachung dem Mieter nur zurechenbar, wenn der Vermieter ihn über die erforderlichen Maßnahmen aufgeklärt hat. Daran muss sich der Mieter halten, sofern es ihm zumutbar ist. Zeigt der Vermieter dem Mieter jedoch falsche Maßnahmen auf, die wiederum zur Schimmelbildung führen, und der Mieter hält sich daran, ist er wiederum ohne Schuld. Der Vermieter sollte daher nur dann Hinweise erteilen, wenn er diese konkret anhand des Gebäudezustands benennen kann. Praktischerweise könnte dem Mieter zudem ein kombiniertes Hygro- und Thermometer zur Verfügung gestellt werden mit dem Hinweis auf die für eine Schimmelvermeidung einzuhaltenden Grenzwerte.

© Sabine Jung

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